[쉬리뉴스]📉코로나19와 부동산시장의 상관관계(신쌤 글)

안녕하세요 쉬리뉴스입니다.

오늘은 코로나19와 부동산시장에 대한 좋은 글이 있어서 가져왔습니다. 재밌게 읽어주세요

 

📢코로나19와 부동산시장의 상관관계(신쌤 글)

불과 며칠전에 더이상 블로그에서 부동산에 대한 글은 쓰지 않겠다고 말씀을 드렸는데,
그럴수 없는 상황이 발생하여서 어쩔수 없이 마지막으로 한편의 글을 더 쓰려고 합니다. 

설마 그것이 코로나19일것이라 생각을 하지는 않았지만,
제가 2013년에 만들어 놓은 앞으로 십년간 부동산 시장이 움직이는 스케줄에는
이미 지금과같은 경제위기에 대한 상황이 들어가 있습니다. 
물론 그것이 코로나19일줄은 몰랐지만,
시장에 미치는 영향에 관한것은 마찬가지 입니다. 

아마도 많은 분들이 기억을 하실테지만
제가 강의하는 칠판의 한쪽 끝에는 항상 1998과 2008이라는 숫자가 써져있었습니다. 
당연히 아시겠지만 IMF와 서브프라임 사태로 
이러한 경제 위기가 제가 만들어 놓은 스케줄안에서 발생하였을때 
그 스케줄에 어떠한 변화를 줄것인지에 대한 고민은 처음부터 가지고 있었고
몇 차례 말씀을 드려 왔습니다. 
단지 그때가 아니기에 그런 멘트들을 인상적으로 기억을 하지는 못하셨을 것입니다. 

현재 코로나19 사태가 나오고 전문가와 교수님들 그리고 금융인들의 
수많은 의견과 기사 그리고 인터뷰가 나왔음에도 불구하고 
제가 기대하는 이 시점에 대한 적절한 지적은 찾아볼수가 없었습니다. 

이에 어쩔수없이 제가 생각하는 코로나19와 
그에 대한 부동산 시장의 향방에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.

이처럼 강한 변동성장에서 의견을 밝힌다는 것은 매우 위험한 일이며
지난 8년간 큰 추세이 관한한 단 한번도 틀리지 않았고 이미 부동산 블로그에서 은퇴를 한 입장에서 
굳이 이런 위험을 무릅쓸 필요는 없을수도 있지만 
지금의 상황에서 제 의견을 밝히는 것이 
그동안 함께해주신 이웃님들에 대한 예의라고 생각을 했습니다.
제 생각이 틀린다면 그저 제가 모자라서 제 수준이 그뿐일 뿐입니다. 

우선 제가 생각하는 코로나19에 대한 의견입니다. 
저는 현 시점에서 코로나19를 IMF나 서브프라임 수준의 금융위기로 가정하고 부동산 시장을 파악해볼 생각입니다. 
물론 그런 위기로 진행이 되지 않는다면 더없이 좋은 일이겠지만 
자산을 운용하는 당사자는 최악의 상황을 생각하고 계획을 가져갈 필요가 있습니다. 

주인과 손님의 자세는 다릅니다. 
주인은 책임을 져야 하기에 손님보다 신중할 수밖에 없으며 
여러분들은 모두 자신의 자산에 대한 주인입니다. 

우리나라에서 코로나19 사태가 확산이 되면서 많은 자영업자분들이 어려움을 겪고 계십니다. 
가게 문을 닫거나 혹은 열고 계신다해도 정상적인 영업은 하지 못하고 계시죠.
그리고 더 어려운 것은 이것의 끝이 보이지 않는다는 점입니다. 
그렇기에 아마도 많은 자영업자분들이 이 어려움속에서 살아남기 위해서 
매상이 없는 상태로 이번 사태의 마지막까지 버틸수 있는 현금을 확보하려고 노력을 하실 것입니다. 
하지만 마지막이 언제일지를 모르기에 가능한 많은 현금을 모으려 하실 것입니다. 

앞으로 전세계의 기업들에서 발생하는 상황도 이와 마찬가지일 것이라고 생각을 합니다. 
현재 코로나19사태의 감염자 수와 사망자 수에 관심이 쏠려있기에
감염자수와 사망자수가 줄어들면 코로나19사태가 안정이 되었다고 생각을 하실수가 있지만 
정상적인 기업활동을 할수 없는 상황이라면 수입이 없는 것은 마찬가지일것입니다. 

과연 매출이 없는 상태로 기업들이 얼마를 버틸수 있을까요?
저는 예전 부동산 하락기에 수입이 전혀 없는 상태로 8개월을 버텨본적이 있는데
상상하기 어려울만큼 힘들었던 기억이 있습니다.
하지만 고정비가 큰 기업은 개인보다 더 어려울수도 있습니다. 
어느 기업이 살아남을 것인지는 그 기업이 쌓아둔 현금에 의해서 결정이 날 것이며 
현금이 없는 기업은 살아남지 못하는 상황이 올 가능성이 높습니다. 
 
또한 이러한 위기가 지나간 이후에는 살아남은 기업이 
죽은 기업의 몫까지 모든것을 차지하게 될것입니다. 
저는 지금 코로나19 사태를 보면서 마치 전세계의 모든 기업이 참여한 
치킨게임을 보는듯한 느낌을 가지게 됩니다. 

코로나19가 진행되어온 국가들 예를 들어서 중국과 우리나라를 기준으로 본다면 
발생시작부터 정점이 지나는 시기를 감안해 본다면 
한 국가에서 코로나19로 인한 타격이 정점을 맞는 시기는 3-4달이라고 생각을 할수 있습니다. 
하지만 세계는 이미 글로벌밸류체인으로 묶여져 있기에 
그 고리의 하나만 문제가 생겨도 정상적인 작동을 하기가 어렵습니다. 

지금 코로나19는 중국에서 시작되어서 우리나라와 일본을 거쳐서 
미국과 유럽으로 영향을 주고 있는데,
중국과 우리나라는 정점을 지난듯한 모습을 보이고 있지만 
미국과 유럽의 문제가 해결되지 않는한 기업들의 입장에서는 별 차이를 느끼기 어려울 것입니다.

차라리 기간이 길다하더라도 기간이 정해져있다면 
그동안에 버틸 현금을 쌓아두면 될테지만 지금의 상태에서는 언제가 끝일지를 모르기에 
기업들은 가능한 많은 현금을 쌓아두려 할것이고 그 현금은 아마도 달러가 될것입니다. 

IMF와 서브프라임을 겪으신 분들은 기억을 하실 테지만 
이런 위기 상황에서는 항상 환율이 요동을 쳤습니다. 
서브프라임 모기지론 사태는 미국에서 촉발될 사태이며 미국이 위기의 진앙지임에도 불구하고 
달러가 미국으로 빨려들어가면서 오히려 강달러가 되는 상황을 겪어왔습니다. 

그런 이유로 통화스와프에 대한 요청이 강하게 나왔던 것이며 
다행히도 며칠전에 통화스와프가 체결되었습니다. 
개인적으로는 참 다행스러운 일이라 생각을 하며 
당연히 이것으로 모든것이 해결된 것은 아니지만 하나의 큰 고비는 넘겼다고 생각을 합니다. 

전세계가 금리인하를 시행중이지만 기업들이 어려움을 겪고 
위에서 언급한 현금을 확보하려는 경쟁이 발생하고 
현금을 확보하지 못한 기업들이 도산하는 상황이 발생한다면 
그리고 이런 여러가지 이유로 금융시스템에 문제가 생긴다면 
그때는 어떠한 일이 발생할지 모르는 일이기 때문입니다. 

아마도 높은 확률로 정부의 재정을 동원하여서 이 위기를 막아내려 할것입니다. 
과거 서브프라임 사태때 리먼을 날리고 겪은 어려움을 기억하기에
돈을 풀어서 기업들을 살리려 할것입니다. 

경제나 금융부분은 제 전공 분야가 아니기에 잘 알지는 못합니다. 
그럼에도 불구하고 이에 대해 언급을 한 이유는 
부동산 시장에 매우 큰 영향을 주는 요소가 이중 한 부분에 숨어있기 때문입니다. 
그것은 금리입니다. 

제가 이번 코로나19 사태를 맞이하며 금리에 특히 신경을 쓴 이유는
금리인상을 할것이라 생각해서가 아닙니다. 
그런 이유가 아니라 현재 부동산 시장을 무너뜨릴만한 가장 강력한 요소가 금리인상이고
금리인상만 없다면 부동산 시장의 충격또한 매우 제한적이기에 
혹여나 제가 놓치고 있는 금리인상 요인이 없는지를 찾아본 것입니다. 

위에서 언급을 하였듯이 우선 코로나19사태를 IMF나 서브프라임 수준으로 놓고 
최악의 상황을 가정하여서 시장을 살펴보도록 하겠습니다. 

우리나라 부동산 시장에 가장 큰 충격을 주었던 외부요인은 
크게 두가지가 있는데 하나는 IMF이고 또 하나는 서브프라임 사태입니다. 

많은 분들이 이 두가지 사건을 혼용해서 사용을 하시는데,
사실 이 두 사건은 전혀 다른 사건이며 전후의 상황 또한 지극히 다릅니다. 
어떤면에서는 이 두사건은 거의 반대라 해도 될 정도입니다. 

IMF는 국가부도로 인해서 대한민국을 기반으로 한 모든 자산이 
그 가치를 인정받지 못하고 디스카운트가 되는 시기였습니다. 
당시의의 그래프를 보면 그 하락폭이 워낙 크고 압도적이기에 다른 것을 보기 어렵지만
자세히 보면 대략 1년을 조금 넘어선 시기에 반등이 시작되며 
또한 그 이후로 지속적인 상승이 나오는 것을 볼수가 있습니다. 

서브프라임은 사태를 2008년도부터 2012년 말까지의 하락장의 원인으로 말하시는 분들이 많으신데
그렇지 않으며 그것은 오해입니다. 
서브프라임 사태는 2008년도 9월에 하락을 시작해서 2009년 6월부터 상승을 시작합니다.
즉 서브프라임의 하락시기는 대략 10개월 수준으로 1년이 되지 않습니다. 

그 이후에 수도권은 2010년도에 재차 하락을 시작하여서 2013년 상반기까지 하락을 지속하지만 
이것은 서브프라임의 영향이 아니라 과다공급물량에 의한 추세하락이었습니다. 
그 증거로 지방에서는 2009년 6월의 상승이후 2016년까지 지속적인 상승세가 나왔습니다. 
당시 수도권과 지방의 차이는 그전까지 누적된 공급물량에서 차이가 있었습니다. 
만약 서브프라임으로 인한 하락이 2008년 9월 이후부터 2013년 상반기 까지라 한다면
2009년 6월부터 상승추세를 보인 지방의 상승은 설명할 방법이 없습니다. 

즉 여기서 우리가 알아야 할것은 
IMF와 서브프라임이라는 거대한 경제위기로 인한 하락이라 하더라도 
외부요인으로 인한 하락은 1년 내외의 경우에서 영향력이 소멸한다는 것입니다. 

이제는 슬슬 제가 외부요인으로 인한 하락은 1년을 넘지 않는다는 말을 
왜 그리 자주 해왔는지 이해가 가실것입니다. 
며칠전에 올려놓은 유튜브 동영상에도 그러한 언급이 나오는 것으로 알고 있습니다.  
그 부분은 제가 이번 십년치 스케줄을 잡을때,
경제위기가 나온다면 부동산 시장에 미칠 영향을 이미 감안해서 짜놓은 스케줄이었습니다. 

그리고 한가지 더 말씀을 드리자면 코로나19는 분명히 끝이 있습니다. 
그것이 언제인지를 지금 시점에서 모를뿐이지 
워낙 전염성이 강하기에 걸릴만한 사람이 모두 걸리던
또는 그것이 인간에 의해서 소멸이 되던 둘중 하나의 끝은 보게 되어 있습니다. 

그런 이유로 이번 코로나19를 경제위기로 상정한다 하더라도 
부동산 시장에 외부요인으로 영향을 미치는 것은 1년정도의 수준이 될것이라 생각을 합니다. 

그렇다하더라도 과거 IMF와 서브프라임 당시의 부동산 가격 그래프를 보면
그 무서운 하락폭에 압도되게 됩니다. 
반등이 시작된것은 1년 내외가 맞지만 그 1년동안의 하락폭은 상상을 초월한하는 수준인 것이죠.
그렇기에 코로나19 사태가 1년 내외의 영향을 준다 하더라도 
부동산 시장의 낙폭이 그처럼 거대하다면 우리는 두려움을 겪을 수밖에 없습니다. 

그러면 왜 그처럼 거대한 낙폭이 가능했을까요?
그 비밀은 전세가율에 있습니다. 
IMF와 서브프라임 사태 당시의 전세가율은 40프로 수준이었습니다. 

전세가는 매가의 하방 역할을 합니다. 
이것은 추상적인 이야기가 아닙니다. 
매가가 전세가 아래로 떨어졌다는 말은 
집을 매도하면서 매수자에게 집과 함께 현금도 주어야 한다는 것을 의미합니다. 

아마도 이런 거래를 해보신 분은 거의 없으실텐데, 사실 저는 경험이 있습니다. 
매우 특이한 경우인데 이런 거래에서는 매수자가 계약금을 거는 것이 아니라 
매도자가 계약금을 걸게 됩니다. 
집도 주고 돈도 주는 것이기에 이런 형태가 되는 것이죠.
실제 거래방법은 중요한 부분도 아니고 이웃님들 해보실 일도 없으실테니 넘어가고 보자면 
이런 특이한 사례가 평범하게 발생할 가능성은 없습니다. 

전세가는 매가의 하방역할을 하며 매가가 전세가 아래로 떨어지는 일은 극히 드뭅니다. 
돈이 필요해서 집을 매도하는 것인데, 
오히려 집도 팔고 돈도 내야 하는 것이기에 
매가가 전세가 아래로 내려가게 되면 거래는 성사되지 않는 경우가 많으며 
그런 이유로 전세가는 매가의 지지선 역할을 하게 됩니다. 

간혹 매가가 전세가 아래로 하락하는 경우는 
동일 매물이 아니라 한 단지 안에서 여러 매물이 그런 경우를 보이기도 하는데,
이런 현상이 발생하기 위해서는 시간이 필요하게 됩니다. 
즉 단기간에 매가가 크게 하락을 하고 그것이 장기간 동안 유지가 될때 발생이 가능한 상황입니다. 

그럼 현재 전국 부동산의 전세가율은 어떨까요?
아파트 기준으로 전국 평균이 71 프로이며 수도권은 67프로 지방은 75프로 지방광역시는 72프로입니다. 
IMF나 서브프라임때의 전세가율이 40프로 였다는 것을 생각해 보면 상당히 높은 전세가율입니다. 

이것을 예로 들면 이렇습니다. 
5억짜리 집이 있다면 현재는 전세가격이 3.5억이며
IMF와 서브프라임때는 전세가격이 2억이었다는 의미입니다. 
전세가격이 매가의 하방이라 할때 현재와 IMF/ 서브프라임 시기중 
어느 시기가 더 큰 하락이 가능했을까요?

두번 생각할것도 없이IMF와 서브프라임의 시기입니다. 
이제 왜 MFI와 서브프라임 시기에 불과 1년 내외에 반등이 나왔음에도 불구하고 
그처럼 하락폭이 컸는지에 대해서 이해가 가시나요?
그리고 왜 지금의 시기에서는 그처럼 큰 하락폭이 불가능하다고 
말씀을 드리는지 이해가 가실것입니다. 

여기서 눈여겨 보실것은 한가지가 더 있습니다. 
그것은 IMF와 서브프라임 시기에 매가의 반등이 모두 전세가율 60프로대에서 나왔다는 것입니다. 

많은 분들이 지금 시기가 IMF와 서브프라임 시기이니 부동산이 폭락할 것이라 말씀을 하시는데
오히려 지금의 시기를  IMF와 서브프라임 시기라고 상정을 한다면 
부동산은 폭락을 할수가 없습니다. 

두 시기모두 1년 내외에서 반등이 나왔으며 
또한 마찬가지로 전세가가 하방을 만들었으며 
그리고 두 시기 모두 전세가율 60프로 초반대에서 매가의 반등이 나오기 시작을 했는데,
현재 전국의 전세가율은 70프로가 넘고 있습니다. 

그렇기에 우리가 봐야할것은 다시 기본으로 돌아와서 전세가격이 되며
돌고돌아 또 다시  공급량이 됩니다. 
공급량 하나만 본다고 말을 하면 그런 단순한 방법이 어디있냐고 말씀을 하실텐데
찾아낸 방법이 단순할뿐 그 단순한 방법을 찾아내는 과정은 절대로 단순하지 않습니다. 

마친 제가 작년부터 경제일반에 대해서도 관심을 가지는 중이었는데
이번 코로나19사태를 맞이하여서 경제분야에서 교수 박사 전문가라고 하시는 분들이 보여주시는 
지성의 수준에 솔직한 말로 실망을 금치 못하는 중입니다. 

올해부터 부동산에서 주식으로 많은 유동성이 진입된 것이라고 말씀을 드려왔는데 
그 많은 유동성을 받아 들이려면 먼저 그분들부터 준비가 되셔야 할것입니다. 
우리같은 조언을 하는 사람들이 실제로 책임을 질수는 없지만 
최소한 마음이라도 책임감을 잃지 않기 위해서 노력은 해야 하며 
이런 시기에 손실을 면할수는 없겠지만 
최소한 올바른 방향과 대처방법을 말하기 위한 노력은 해야 할것인데, 
허둥지둥 보여주는 모습들이 조금 실망스럽습니다. 

다시 본론으로 들어와서 결국 전세가격이 문제가 된다고 했을때에 
전세가격에 영향을 미칠 요인은 크게 두가지가 있으며 
그 중 가장 큰것이 금리입니다. 

제가 왜 계속 금리에 그리 신경을 쓰고 
금리인상의 요인이 거의 없다고 봄에도 불구하고 돌다리를 계속 두드리는 이유는 이 때문입니다. 
금융시스템 붕괴나 그 외의 알수 없는 이유등으로 금리인상이 나오게 된다면
주택담보대출과 전세자금대출에 동시에 영향을 주게 되어서 
매가와 전세가가 함께 하락하는 모습이 나올 가능성이 있기 때문입니다. 

만약에 이 요인만 없다면 
코로나19의 외부요인으로 인한 영향은 1년 내외이며 
이 또한 전세가의 상승이 발생한다면 매가의 상승은 자연스럽게 나오게 될것입니다. 

이때에 두번째로 문제가 되는 것은 경기의 위축으로 인한 전세금의 축소현상과
수요측의 가장 큰 몫을 차지하는 신혼부부의 축소입니다. 

주택수요에서 가장 큰몫을 차지하는 것은 매년 20만 세대 수준으로 나오는 신혼부부인데
코로나19의 영향으로 많은 사람들이 모이는 결혼식이 어렵다는 것을 생각하고
또한 경기가 어려워 지기에 전세금을 줄여서 가려는 움직임이 보일 가능성을 생각한다면 
이 두번째의 요인 또한 시장에 영향을 미칠것입니다. 

하지만 근본적으로 결혼식을 미루는 것이지 안하는 것이 아니기에 이 요인은 한시적입니다. 
그리고 수요측의 변화는 공급측의 변화에 비해서 변화의 폭이 미미하기에 
결정적인 요인이라 보기는 어렵습니다. 
또한 공급측에서도 마찬가지로 분양과 착공에 어려움을 겪게 될것이기에
이 요인은 어느정도 상쇄가 될것이라 생각을 합니다. 

그럼에도 불구하고 단기적으로는 영향을 줄수 있는 지역이 있는데
그것은 기존의 주택 공급량이 풍부하고 투자자에게 수욜르 의존하는 곳이 될것입니다. 
이것을 나타내는 지표는 두가지로
하나는 주택보급률이며 또 하나는 자가점유율입니다. 
주택보급률이 높고 자가점유율이 높은 지역은 
비록 단기적이기는 하지만 수요의 감소를 상대적으로 크게 느끼게 될것인데
주로 기타 지방에 이런 유형에 속하게 됩니다. 

또 하나는 경기의 어려움 그리고 현금확보의 필요성으로 인해서 
투자자도 쉽게 움직이기 어려운 상황이 될것입니다. 
이런 유형을 보통 유동성 매물 또는 투자용 매물이라고 부르는데
위에서 언급한 전세가율이 낮은 매물들은 상대적으로 단기적 충격을 더 크게 받게 될것입니다. 
대표적인 예로는 재건축이나 재개발 또는 기타지방의 분양권이 
이런 종류에 속하게 될 가능성이 높습니다. 

이제 정리를 해드리겠습니다.
먼저 코로나19를 최악의 경우로 상정하고 부동산 시장을 바라보는 
매우 보수적인 시각이라는 것을 감안하고 보아주시기 바랍니다. 

현재 전국의 부동산은 모두 아직은 과물량의 영향권 안에 있습니다. 
그렇기에 단기적으로는 유동성 매물의 성격을 가지거나 
또는 공급이 많고 이미 집을 산 사람이 많아서 투자자에게 의존하는 지역의 경우는 
1년 이내의 충격을 받을 가능성이 있습니다.

하지만 이 충격은 높은 전세가율로 인해서 낙폭과 기간이 모두 제한적일 것이며 
수도권의 경우는 9-10월을 기점으로 과물량의 후폭풍 영향권을 벗어나기에 
하락이 가능한 기간이나 가격은 모두 극도로 제한적입니다. 
가격의 단기 조정이 있다해도 폭과 기간이 모두 극도로 제한적이기에 
현재의 포지션을 유지하는 것이 나을 것입니다.
만약 유동성 성격의 매물에서 하락이 나온다면 
장기 보유를 하실 분들은 매수기회로 삼으셔도 좋을 것입니다. 

지방의 경우는 수도권보다는 더 큰 충격을 받을 가능성이 높습니다. 
하지만 금리의 변수만 없다면 지방의 경우도 
올해를 지나며 작년대비 물량의 감소가 발생을 하고 
현재의 전세가가 매우 높은 수준이기에 길고 큰 하락은 어려워 보입니다. 
어떤면에서는 오히려 이번 코로나19로 인하여 신규공급이 어려워 질수 있기에 
지방의 가장 큰 리스크중 하나인 단기 공급의 악재가 희석될수 있을 것입니다. 

매수를 늦추면서 현금을 보유하고 
충격이 큰 지역이 나온다면 매수를 생각해 보는 전략은 괜찮지만
큰폭 하락을 염두에 두고 급매로 매도를 하는 전략은 오히려 실패 확률이 높아 보입니다. 
만약 그게 아니라 원래 매도를 할 계획이셨다면 
조금 싸게 매도를 한 후에 현금을 보유하고 더 좋은 매물을 매입하는
일종의 갈아타기 전략으로 접근을 하시겠다면 그런 전략은 괜찮아 보입니다. 

어떠한 자세를 취하시고 어떤 전략을 쓰실지는 개인의 선택입니다. 
단지 지금의 상황이 어떤 상황인지를 이해하시고
최악의 상황을 가정한다 하더라도 하락의 기간과 폭이 모두 제한적이라는 것을 감안하시며
그 안에서 각자의 상황에 맞는 전략을 사용하시기를 바랍니다. 
어차피 외부요인은 추세에 영향을 주는 것이 한정적이라는 것을 기억해 주시기 바랍니다. 

더이상 부동산 글을 쓰지 않겠다는 약속을 어쩔수없이 어기게 되었지만 
아마도 이번이 블로그에 쓰는 마지막 글이 될것이라 생각을 합니다. 

경제가 많이 어렵습니다. 
이웃님들 모두 부디 별탈없이 이 어려운 시기를 이겨내시기를 진심으로 응원하겠습니다. 
힘내세요, 응원합니다.

 

출처 : 신쌤 글

 

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